서울 재개발구역 찾는 방법

서울 재개발구역 찾는 방법

어떻게 하면 서울의 재개발 가능성 구역을 잘 찾을 수 있을까요? 서울 재개발 가능성 구역을 찾는 방법을 알아보는데 이 방법은 서울에만 한정된 것은 아니므로 알아두면 도움이 됩니다. 

 

내가 사는 지역 주변에 재개발 가능성이 있는지 없는지, 매매하려고 하는 집 주변에서 재개발 현황이 어떤지 궁금해 하는 분들이 많습니다. 

서울 재개발구역 찾는 방법

특히 서울 지역의 부동산은 항상 이슈가 많습니다. 그래서 관련된 것을 공부하려는 분들이 많으십니다. 서울재개발구역 예정지역, 선정지역 찾는 방법, 조회 방법을 알아보았습니다. 

 

 

 서울 재개발 구역 찾는 방법

서울 특별시 재개발 정보는 정비사업 정보몽땅 홈페이지 에서 간편하게 조회할 수 있습니다. 

아래 정비사업 정보몽땅 홈페이지로 들어가보세요. 

정비사업 정보몽땅 홈페이지

정비사업-정보몽땅-클린업

해당 사이트에서는 서울시 지역의 정비사업 재개발, 재건축 정보와 관련 교육과 사업비 분담금 추정 프로그램 등 조합과 조합원, 세입자들에게 관련된 정보를 제공하고 있습니다. 

재개발 구역 정보는 [주택조합] 메뉴로 들어갑니다. 

 

주택조합-재개발

재개발은 정비기반 시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀접한 지역에서 주거 환경을 개선하기 위해서 시행하는 사업입니다. 

 

재개발 정비구역 지정요건은 노후건축물이 해당지역안에 있는 건축물수의 60% 이상이고 면적 1만 제곱미터 이상으로 구역 전체 필지 중 과소필지가 40% 이상인 지역, 주택접도율이 40% 이하인 지역 호수밀도가 60 이상인 지역을 말합니다.

 

 

재개발 정비계획은 먼저 구역일지정 -> 조합설립추진 위원회 구성-> 조합설립인가 -> 사업시행인가 -> 분양신청 -> 관리처분계획인가 -> 철거 및 착공 -> 준공인가 -> 확정측량 -> 해산 및 청산의 순으로 이루어집니다. 
[재개발 사업장 바로가기]를 클릭하면 서울특별시 현재의 재개발 현황을 볼 수 있습니다. 

 

서울특별시-현재-재개발현황

검색 조건에서 아래 사항에 원하는 조건들을 설정하여 검색합니다. 

 

• 사업구분 : 재건축, 재개발(주택정비형, 도시정비형), 가로주택정비, 소규모 재건축, 지역주택, 리모델링
• 시험방식 : 조합방식, 신탁시행자방식, 신택대행자방식, 공공
• 운영단계 : 추진주체 구성전, 추진위원회, 조합, 조합청산
• 지역 : 강서구, 양천구, 구로구, 영등포구, 동작구, 관악구, 금천구, 서초구, 강남구, 송파구, 강동구, 광진구, 성동구, 용산구, 마포구, 서대문구, 은평구, 종로구, 중구, 용산구, 성동구, 광진구, 동대문구, 중랑구, 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구

서울-재개발구역-찾는-방법

이렇게 현재 재개발지역의 우치와 진행단계 등을 확인할 수 있습니다. 엑셀파일로도 다운로드 하여 확인할 수 있고 현재 미아, 천호, 강북, 봉천, 신림, 자양, 고척, 상계, 답십리, 용두, 이문, 전동, 제기동, 청량이, 휘경, 노량진, 흑석동, 가재울, 북아현동, 홍은제, 금호, 장위동, 거여, 마천, 신정, 정릉, 문래동, 효창, 불광동, 녹번동, 수색, 응암제, 돈의문 등 재개발 정비 사업, 조합 설립 추진 등이 진행되고 있습니다.

 

서울-재개발-구역-찾는방법

해당지역의 사업장을 클릭하면 정비사업의 현황과 공개자료, 추진일정 등을 자세하게 알 수 있습니다. 지도를 통하여 정확한 지역도 확인해볼 수 있습니다. 

 

 서울 재개발 가능성 구역을 찾는 방법

1. 노후 저층 주거 지역을 찾습니다.

- 빨간 벽독집과 단층 주택이 있는 곳
- 재개발 추진 중 해제 지역(기 충족 가능성)
(부동산 플래닛 사이트를 이용하여 건물이 지어진 지 1년~19년으로 설정하면 20살이 되지 않은 건물의 양을 볼 수 있습니다. )

부동산 플래닛 사이트
​
2. 기반 시설 열약 지역을 찾습니다. 
- 차량 접근 및 주차가 불편한 주거지역
- 돌계단도 있고 일방통로가 많은 지역
(기반 시설이 잘 닦여 있어 도로가 확장되어 넓고 신축빌라가 많은 곳은 재개발 할 의미가 없습니다. )

3. 인근 성공한 지역에서의 학습효과 있는 곳
(옆 동네의 재개발, 리모델링, 재건축이 성공되었다면 나도 새집을 갖고 싶은 마음으로 주민들의 참여도가 높습니다.)

4. 빌라가 30% 이상인 곳을 찾으세요. 
- 대지가 큰 단독이나 상가가 적은 곳
- 신축 빌라가 '적당히' 있는 곳도 무방
(상가는 이해관계가 달라서 재개발 시 함께 하기 쉽지는 않습니다.)

 

5. 대형 종교시설이 없는 곳을 찾으세요. 
- 상가에 입주한 소형교회는 무방합니다.
(종교시설을 포함시키거나 아니면 아예 제외해서 재개발이 진행되기도 합니다.)

6. 재래시장이 미포함된 곳 찾으세요.
- 재래시장 포함 시 추진이 어렵습니다. (위에 4번의 이유와 비슷합니다)

 

 재개발 요건 3가지

2/3 이상 주민 동의
노후도(철근콘크리트조 30년이 넘어야 충족되고 그 외는 20년이 넘어야 노후도가 충족됩니다)
- 부동산플레닛을 통해 노후도 확인 가능합니다. 

부동산 플래닛 사이트
 

전체 면적의 60% 이상 
전체 가구의 2/3 이상
구역 면적 1만㎡이상

그 밖의 요건으로는  도로 연장률, 세대 밀도를 고려합니다. 신축빌라는 청산을 주의해야 하고  건축 시점을 꼭 확인하셔야 합니다. 조합마다 다른 기준일이 있으니  기준일 이전에 신축된 경우에만 세대별로 입주권이 나오게 됩니다. 

반드시 건축 일자 확인하세요. 요즘 공공재개발은 재개발기간을 짧게 하여 장점이 많다고 소개가 되는데..

 

공공재개발의 장점은 
1.용도상향(종상향)
2.용적률 상향
3. 인허가 간소화
4. 분양가 상한제 적용 안 함
5. 저금리 융자 지원

주의사항으로는 공공재개발은 투기 방지 대책이기 때문에 시세차익을 두고 정부가 분명히 그 부분을 가져가게 돼있습니다.
시세차익을 노린 투자는 패널티가 있고 투기 방지 대책까지 명시하도록 되어 있습니다. 재개발 조합원 물건을 사는 큰 이유가 시세보다 싼 분양가를 얻기 위함인데 어차피 시세대로 분양가를 책정하여 시세차익을 얻을 수 없게 되다면 공공 재개발 물건을 매수하는 게  의미가 있는지 생각하게 됩니다. 앞으로 공공재개발은 좀 더 지켜보고 접근해 봐야 할 것 같습니다.

 

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